マンションの大規模修繕の積算を解説！積算方法や見積の注意点など

こんにちは！ITの力で建設業界に貢献する「アークシステム」です。

 

工事を受注する際には、まず積算と呼ばれる作業が必要になります。

マンションの大規模修繕の積算では、「責任数量方式」または「実数精算方式」を採用するのが一般的です。

 

では、これらの方式はどのようなものなのでしょうか。

また、マンションの大規模修繕の積算ではどのようなことに気をつけなければならないのでしょうか。

 

今回は、マンションの大規模修繕における積算について詳しく解説します。

 

マンションの大規模修繕で必要な「積算」とは？

マンションの大規模修繕を行う際、まずは「積算」が必要です。

 

積算とは、建築物の設計図などをもとに、必要となる材料やその数量を拾い出し、工事にかかる合計の費用を算出する作業のこと。

発注者に提示する見積は、積算の結果に建設業者の利益を乗せたものです。

 

工事内容は一つひとつ違うため、過去の工事から数字を流用することはできません。

そのため、適切な利益を得るためにも、まず「工事にいくらかかるのか」を把握する必要があります。

積算において重要な役割を果たす「拾い出し」については、「積算の拾い出し（数量拾い）とは？手作業の問題点や効率化のコツも」で詳しくご紹介しています。

 

マンションの大規模修繕の積算方法

通常の修繕工事の積算では、まず建物診断を行い修繕が必要な部分を計測し、それをもとに積算を行います。

 

しかし、マンションの大規模修繕にあたっては、事前の調査では確認できない部分があります。

特に足場のない高所部分については、実際に足場を組んでからでなければ、建物の状態の確認ができません。

 

そこで用いられるのが、次の2つの方式です。

• 責任数量方式
• 実数精算方式

 

各方式について詳しくご説明しましょう。

 

責任数量方式

大規模修繕を請け負った建設業者が、対象マンションの図面や現地を確認した上で数量を決める積算見積方式を「責任数量方式」と呼びます。

 

この方式では、建設会社は自社の責任の上で必要な数量を決定し、見積を出します。

実際の工事にあたって、設定した数量から増減が発生したとしても、発注側への請求は増減しません。

 

したがって、責任数量方式では、工事費を後から追加することができません。

この点は、発注側にとってはメリットとなります。

 

修繕工事の受注者側としては、実際にかかった数量が初めに設定した数量より少なく済んだとしても、請求する工事費を減額する必要がないのがメリットです。

 

このことから、責任数量方式では、受注側は実際の確認の結果よりも余裕を持って数量を設定することが多いです。

これにより工事費の総額・見積は高く出される傾向にありますが、余裕を持たせておかなければ、着工してからの思いがけない数量増加のリスクに対応することが難しくなります。

 

実数精算方式

実数精算方式では、修繕工事を請け負った建設業者が、事前に仮の数量から見積金額を提示して、発注側と契約を行います。

工事開始後に足場を設け、詳しい調査や施工によって実数を確定してから、その実数に基づいて精算を行います。

 

この方式では、契約後の調査の結果によって、見積時の金額から工事費が上下します。

そのため、修繕工事を行う建設業者・修繕工事を依頼する発注側ともに、実際の費用に比べて損をしたり得をしたりするようなことはありません。

 

ただし、修繕工事開始後の費用の上振れの可能性については、発注側にとってはリスクとなるため、事前にきちんと説明しておく必要があります。

 

大規模修繕の約8割は、この「実数精算方式」が採用されているといわれています。

 

工事費の構成と項目

マンションの大規模修繕の工事費は、次のような項目で構成されています。

 

※「共通仮設費」「現場管理費」「一般管理費等」を併せて、公共工事では「共通費」、民間工事では「諸経費」と呼ぶこともあります。

 

マンションの大規模修繕の積算では、これらの構成・項目を踏まえて拾い出しや工事費の積み上げを行なっていく必要があります。

では、「工事原価」「純工事費」「直接工事費」「共通仮設費」「現場管理費」「一般管理費等」の各項目が、どのようなものか確認しておきましょう。

 

工事原価

工事原価とは、工事現場で発生する全ての費用のこと。

修繕に必要な材料や作業員の給料、通信光熱費など、あらゆる現場の費用が含まれます。

 

この工事原価は、純工事費と現場管理費の2種類に分類されます。

 

純工事費

純工事費は、材料費・労務費・外注費・機械費・経費の5つの項目から構成される費用のこと。

現場でかかる費用のうち、管理にかかる費用を除いたものです。

 

この純工事費は、直接工事費と共通仮設費の2種類に分類されます。

 

直接工事費

直接工事費とは、工事に直接的にかかる費用のことです。

例えば、修繕に使用する材料費や現場作業員の人件費など。

 

積算にあたってこの費用は、「数量」と「単価」 から算出し、工事種目・科目・細目に区分する必要があります。

 

共通仮設費

共通仮設費とは、現場での準備や片付けにあたって発生する費用のこと。

修繕工事の場合、以下のような項目が対象となります。

• 準備費
• 仮設建物費
• 工事施設費
• 環境安全費
• 動力光熱費
• 野外整理整頓費
• 機械器具費　など

 

共通仮設費は、想定仮設図面などをもとに積算する必要があります。

これらを「一式計上」とする場合もありますが、顧客に安心感を与え、信頼を得るためにも具体的に根拠数量を計上するのがおすすめです。

 

現場管理費

現場管理費とは、工事現場を管理するために発生する費用のこと。

ただし、共通仮設費にあたるものは除きます。

 

具体的には次のような項目が現場管理費にあたります。

• 労務管理費
• 従業員手当
• 法定福利費
• 福利厚生費
• 事務用品費
• 通信交通費　など

 

ここでいう労務管理費や従業員手当は、現場管理に必要な従業員に対するもの。

現場で働く作業員の人件費は直接工事費に分類されるため、現場管理費には含まれません。

 

現場管理費の積算については、費用を積み上げて算出する方法と過去の実績における純工事費の比率から算出する方法があります。

 

一般管理費等

一般管理費等に分類されるのは、工事に際し、受注者である建設業者が運営を続けるために必要になる費用です。

工事には直接的に関係ないものの、会社の経営維持にかかる費用です。

 

この項目は、役員報酬や従業員（本店や支店）給与、福利厚生費、事務用品費などといった「一般管理費」と、法人税や株主配当金、内部留保金等から成る「付加利益等」に分けられます。

 

一般管理費の積算についても、費用を積み上げて算出する方法と過去の実績における工事原価の比率から算出する方法があります。

 

マンションの大規模修繕の見積書を作る際のポイントや注意点

マンションの大規模修繕で見積書を作成する際には、次のポイントに注意しましょう。

• 内訳を細かく記載する
• 消費税を含めた見積書を作成する
• 信頼性の高い見積書を作成する

 

提示する見積書には、金額の内訳を細かく記載するようにしましょう。

複数の項目を「一式」とまとめてしまうと、そこに何が含まれているのか、その価格は適切なのか顧客が判断に悩んでしまいます。

 

また、マンションの大規模修繕となると、工事費用はもちろん、工事費用に対する消費税の額も大きなものになります。

そのため、見積書には必ず消費税を含めた価格を反映させましょう。

 

見積書の作成でとにかく大切なのは、信頼性の高い見積書を作成すること。

上記の点はもちろん、提示した見積の項目や計算内容に間違いがないことも重要です。

 

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マンションの大規模修繕の積算はソフトの活用で効率・正確に！

マンションの大規模修繕を受注する際には、まずその工事にかかる費用を算出する「積算」が必要になります。

修繕工事を受注した建設業者は、その積算の結果をもとに、顧客へ見積を提示します。

 

マンションの大規模修繕における積算では、「責任数量方式」または「実数精算方式」を用いるのが一般的です。

大規模修繕では積算の工数は多く、工事費の構成も複雑ですが、構成と項目に注意しながら、正しく積算を行うようにしましょう。

 

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